Bedrijven met een groot dak oppervlak worden regelmatig benaderd met aanbiedingen om het dak te verhuren aan een projectontwikkelaar. De projectontwikkelaar zal dan middels een recht van opstal het dak (normaliter) gedurende 15 tot 20 jaar huren. Omdat sommige projectontwikkelaars ten tijde van de eerste gesprekken, die vaak gericht zijn op het verkrijgen van een handtekening onder een intentieverklaring, doen voorkomen alsof de aanbieder van het dak nergens toe verplicht is (terwijl de praktijk vaak toch weerbarstiger is), zijn onderstaand een aantal aandachtpunten benoemd indien overwogen wordt om eventueel het dak te verhuren.
Intentieverklaring
Zet niet te snel een handtekening onder een intentieverklaring. Vaak wordt aangegeven dat je nergens toe verplicht bent echter in de praktijk blijkt dit weerbarstiger te zijn. Op basis van de intentieverklaring wordt vaak een SDE+ subsidie aangevraagd op naam van de potentiële huurder. Indien in een later stadium alsnog wordt besloten om bijvoorbeeld zelf te investeren dan kan het zo zijn dat de SDE+ niet wordt overgedragen door degene die de subsidie heeft aangevraagd of dat dan verplicht een zoninstallatie dient te worden aangeschaft bij die partij in ruil voor de SDE+ beschikking.
Recht van opstal
Een recht van opstal dient vaak voor een periode van 15 tot 20 jaar te worden afgegeven. Omdat dit een lange periode is waarin veel kan veranderen (bijvoorbeeld bedrijfsbeëindiging of verkoop) is het aan te raden om vooraf afspraken te maken over het tussentijds overnemen van de zoninstallatie alsook de daarbij behorende waarde
SDE+ Subsidie
In het verlengde van het eerste punt is het raadzaam om zelf SDE+ subsidie aan te vragen. Ook als de intentie is om het dak te verhuren. Door het zelf aanvragen van de SDE+ subsidie kan nadat de subsidie is toegekend worden beoordeeld of wel/niet zelf wordt geïnvesteerd. Indien wordt besloten om het dak te verhuren dan kan dan worden onderhandeld met diverse mogelijke huurders om op die manier het best passende aanbod uit de markt te halen.
Netverzwaring (éénmalig)
Indien de elektriciteit aansluiting dient te worden verzwaard vanwege de zoninstallatie dan is het belangrijk om goed te borgen dat de kosten voor deze netverzwaring voor rekening komen van de huurder van het dak.
Netverzwaring (structureel)
Los van de eenmalige kosten van een netverzwaring kan een zwaardere aansluiting ook leiden tot jaarlijks hogere netbeheerderskosten. Ook hier dienen goede afspraken over te worden gemaakt.
Energie contract
Indien gebruik wordt gemaakt van dezelfde aansluiting voor de stroom die wordt geproduceerd met de zoninstallatie als voor de stroom die wordt afgenomen van het net dan is het belangrijk om rekening te houden met het energie contract. Tevens dienen dan eenduidige afspraken te worden gemaakt over de stroom die achter de meter wordt afgenomen van de zoninstallatie. Opmerkingen als “niet meer dan anders” of “gemiddelde marktprijs” zijn niet concreet en kunnen in de periode van 15 tot 20 jaar leiden tot discussies over de waardebepaling.
Meetdiensten
Indien reeds sprake is van een grootverbruik aansluiting dan zal een bruto productiemeter dienen te worden toegevoegd aan het meetcontract waarbij deze kosten voor rekening dienen te komen van de huurder van het dak. Indien sprake is van een kleinverbruik aansluiting die wordt verzwaard ten behoeve van de te realiseren zon aansluiting dan is het belangrijk om goede afspraken te maken over de kostenverdeling en tevens het contract op eigen naam te houden.
Einde verhuurperiode
Het lijkt ver weg echter het is belangrijk om goede afspraken te maken over het einde van de verhuurperiode. Dient de installatie verplicht overgenomen te worden of kan ook worden gevraagd om de installatie te verwijderen en het dak in originele staat terug te brengen? Wie draagt de kosten voor het verwijderen van de grootverbruik aansluiting indien deze voor de regulier bedrijfsvoering niet noodzakelijk is? Vaak is het mogelijk om de installatie na afloop voor een symbolisch bedrag over te nemen. Indien de stroomprijs dan hoog is, dan is dat interessant. Indien tegen die tijd sprake is van een lage stroomprijs gecombineerd met eventueel hoge kosten om de installatie in stand te houden, dan is het wellicht minder interessant. Tevens dient goed te worden bekeken wat de minimale staat van de installatie is indien deze wordt overgenomen. Voert de huurder de laatste jaren nog wel onderhoud uit etc?
CO2 Claim
Indien besloten wordt om het dak te verhuren dan zal een mogelijke CO2 reductie claim ten goede komen voor de huurder van het dak. Immers investeert die in het dak en verkrijgt de huurder ook de Garanties van Oorsprong en/of CO2 credits. Hiermee loopt de verhuurder het risico om zelf geen beschikbaar dak ruimte over te houden om op zijn eigen bedrijf CO2 reductie te realiseren.
Conclusie
Gezien alle aandachtspunten is het raadzaam om alvorens ergens een handtekening onder te zetten goed te kijken wat de consequenties zijn. Tevens kan het inschakelen van een expert wellicht hulp bieden bij het maken van de goede keuzes.
Vraag advies aan met ledenvoordeel bij Full Power Support
